Истцы обратились в суд с иском к АО «Смолстром-Сервис», ООО «Управдомремстрой» о взыскании с ответчиков денежных средств в счет стоимости восстановительного ремонта квартиры, компенсации морального вреда и штрафа.

Требования мотивированы тем, что 2 октября 2015 г. между ЗАО «Смолстром-сервис» и истцами заключен договор о взаимных обязательствах, по которому истцы обязались приватизировать и передать ответчику АО «Смолстром-Сервис» в собственность квартиру в доме, подлежащем сносу, а ответчик АО «Смолстром-Сервис» –  заключить с ними договор мены на трехкомнатную квартиру в новом многоквартирном доме. 5 октября 2015 г. квартира была передана истцам, а 27 декабря 2016 г. заключен договор мены. Однако переданная истцам в собственность квартира имеет существенные строительные недостатки в части теплоизоляции, звукоизоляции, вентиляции, на потолках образовались трещины, окна имеют дефекты и пр., в связи с чем квартиру нельзя использовать по назначению. При заключении договора мены их не поставили в известность о наличии в квартире названных скрытых существенных недостатков. Управляющая компания ООО «Управдомремстрой» ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома, что установлено проверкой ГУ «Государственная жилищная инспекция Смоленской области», выявившей нарушения работы системы вентиляции квартиры, трещину фасада под окном квартиры.

Решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 18 февраля 2025 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что к договору мены применяются правила договора купли-продажи недвижимого имущества, в связи с чем АО «Смолстром-сервис» выступает продавцом объекта недвижимости, а потому в силу п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации срок предъявления требований в отношении недостатков квартиры составляет два года со дня ее передачи покупателям. Суд посчитал, что часть дефектов, в том числе наличие трещин на потолке и стенах, могла быть выявлена с момента передачи квартиры, однако об их наличии истцы в течение двух лет не заявляли. Недостатков в содержании и ремонте ООО «Управдомремстрой» общедомового имущества, которые привели к возникновению в квартире заявленных дефектов, суд не установил.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 14 октября 2025 г. решение суда первой инстанции отменено частично и в пользу истцов с АО «Смолстром-Сервис» взыскана стоимость устранения выявленных недостатков квартиры, компенсация морального вреда, штраф за неудовлетворение требований потребителей в добровольном порядке.

Судебная коллегия установила, что в данном случае продавец квартиры АО «Смолстром-сервис» одновременно является застройщиком многоквартирного дома, в котором находится переданная истцам квартира, в связи с чем к спорным правоотношениям подлежат применению положения ст. 756 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 29 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», согласно которым потребитель вправе предъявить требования о возмещении расходов на устранение недостатков недвижимого имущества в течение пяти лет. В рассматриваемом случае истцы обратились к застройщику и в суд с настоящим иском до истечения пятилетнего срока. При этом тремя проведенными по делу судебными экспертизами установлено наличие в квартире трещин на потолках и стенах, а также  недостатки теплоизоляции монтажных швов оконных блоков, которые подлежат устранению за счет застройщика.